収入が減ってしまい住宅ローンの返済が難しくなった時に、マイホームが競売にかけられてしまうという最悪のシナリオだけは避けたいものです。今回は競売とはなにか、また債権者裁判所にマイホームを差し押さえられる前に取るべき措置について解説します。

競売とは

不動産の競売とは一般的に、裁判所を通じてによって強制的に不動産を売却されることです。

債権者である金融機関等が債務者に住宅ローンの融資をする際には、住宅購入費を貸す代わりに対象物件を担保にして抵当権を設定します。なぜなら、債務者が住宅ローンを支払えなくなった時には、金融機関が裁判所に対して「不動産競売申立て」をおこない、住宅ローンの残債を優先的に回収するためです。

その結果、地方家庭裁判所が対象物件を差し押さえて、債務者の意志に関係なく、入札という形によって売却が進められます。

どうなると競売にかけられるか？

住宅ローンを滞納してしまったからといって、すぐに競売にかけられるわけではありません。競売が決定する前には、平均8ヵ月ほどの猶予期間が設定されていることが一般的です。まず、住宅ローンの支払いを2、3ヵ月延滞すると、金融機関から支払いを請求する督促状が届きます。

督促状による支払いに応じられなかった場合には、債務者は住宅ローンを分割で支払う権利を失います。これが「期限の利益の損失」と呼ばれている状態です。債務者は住宅ローンの残債を一括で債権者へ支払わなくてはいけません。

しかし、債務者に返済能力がない時には、住宅ローン契約時に加入した保証会社が、債務者の代わりに住宅ローンの残債を債権者である金融機関へ支払います。その結果、債権務者が金融機関から保証会社に代わります。

滞納してから平均7ヶ月目で、債務者の元に「代位弁済通知」が保証会社の宛名で届きます。支払いに応じなければ、通常は8ヶ月目で、保証会社は裁判所に競売の申し立てをおこなうことが一般的です。つまり、住宅ローンを3ヵ月以上にわたり滞納した時点で、競売になる可能性が高いと言えます。

競売にかけられるデメリット

競売物件は相場よりも2〜3割ほど売却価格が下がってしまうことがデメリットです。その結果、競売で不動産を売却できたとしても、住宅ローンの残債が多く残ってしまう可能性があります。時には自己破産を選択せざるを得ない状況になるかもしれません。

仮に、自己破産の道を選ばずに済んだとしても、売却金額はが住宅ローンの返済に当てられてしまい、家を手放してもお金が何も残らない場合がほとんどですかったという事例も珍しいことではありません。しかも、債務者が引っ越しの日時を決定することもできず、購入者の都合に合わせて立ち退きを命じられます。

引っ越し代や生活費さえもない状況であっても、債務者の意向は一切通らないことも注意点です。また競売が決定するとインターネットを通じて全国に公開されるため、追い打ちをかけるように、周りの住民の方達にも競売になったことがバレてしまうので、精神的な負担も大きいものです。知られてしまう可能性が高くなります。最近では、競売をサポートする業者が、ご近所に競売物件が出ているので入札のお手伝いをしますといったチラシをいれる場合もありますので、ご近所に知られるリスクは格段に高くなっています。

競売にかけられる前にすべきこと

競売によりマイホームが第三者の手に渡るのを防ぐには、住宅ローンの支払いを延滞してから入札が開始するまでの短い期間に最大14ヵ月を、どう動くかが大切キーポイントです。債権者となっている金融機関に、住宅ローンの支払い期間を延長して、月々の返済金額を減額できるか相談してみることも1つの選択肢です。

2つ目の選択肢として、任意売却により不動産を処分する方法を考えてみてはいかがでしょう。金融機関が任意売却に応じてくれれば、市場相場に近い価格で不動産を売りに出せるので、売却した資金で住宅ローンの残債を返済できる可能性が高くなります。いと言えます。

まとめ

競売を回避するためには、住宅ローンの返済が厳しいと思ったを滞納しそうと判断できる段階で、早めに行動することが大切です。競売によって家自宅を処分されるとすると、資産はもちろん住環境もも住むところも失い、生活を再建することが難しくなってしまいます。所有しているマンションが競売にかけられる可能性が高い時には、ぜひ弊社に任意売却についてご相談ください。住宅ローンの返済に悩んだ時は一人で悩まずに、まずは専門家にご相談下さい。