所有している不動産を任意売却することになったら、どういった点に注意した方が良いでしょうか。注意すべきポイントや、できるだけリスクを少なくする方法についても詳しく解説をいたします。

任意売却物件とは？

任意売却物件とは、住宅ローンが残っていて、何らかの事情で返済を続けることがむずかしくなった所有者が、住宅ローンの残債以下の金額で債権者の同意を得て、売却をする物件のことです。

住宅ローンの滞納が続くと、債権者によって裁判所を通じて競売にかけられてしまいます。競売は強制的に行われ、落札されると退去を余儀なくされ、市場価格より安い価格で売却されてしまうことになります。任意売却は、所有者の意志によって売却が行われます。通常の売却と同じように、市場価格に近い価格で売却ができる可能性があるという特徴があります。

任意売却を行う注意点

任意売却を検討する際に、気を付けた方が良い注意ポイントについて、解説をいたします。まず、任意売却は、債権者の同意を得る必要があります。なぜなら金融機関などで住宅ローンを組む際に、物件には抵当権が付けられている為、物件の売却額で住宅ローンの返済が出来ない場合には、金融機関等の債権者の同意がなければ抵当権が残ってしまいます。その為、債権者の同意を得て抵当権の抹消が出来なければ物件を売却することが出来ません。
また、売却には、連帯保証人や名義人全員の許可も必要となりますので、全員の同意を得るようにしましょう。

次に、任意売却はいつまでも行えるわけではなく、売却ができる期間が決まっていることにも注意を払うことが必要です。

任意売却を検討する時点では、住宅ローンが滞納している状態です。債権者は残っている債務を回収するために、裁判所に申し立てて、競売する手続きも同時に進めようとしています。

具体的には、裁判所によって物件の競売が開始され、開札日の前日までに任意売却を完了する必要があります。開札されてしまうと、任意売却ができなくなります。買い手を見つけても、契約が間に合わない場合もありますので、売却までのスケジュールには注意しましょう。

任意売却することを決めても、必ず売却できるとは限りません。売却価格は、所有者ではなく、債権者に売却価格を同意してもらうことが必要となります。そのため、購入希望者から値下げを要求されても、すぐに応じることができません。また、物件の条件などによっては買い手が現れない可能性もあります。

任意売却は、通常の不動産売却と同じ手順で進められます。不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者が現れたら、内覧などにも協力をすることが大切となります。売買契約や登記手続きなども積極的に行っていくことも必要です。

任意売却のリスクをなくすには

上記のように、任意売却には時間的な制約があります。一般的には、住宅ローンの滞納が続き、期限の利益が喪失されて、おおよそ半年ほどが期限だと考えましょう。

不動産は売り出しから購入希望者を見つけて売買契約を結ぶまで、おおよそ3か月ほどかかります。そのため、できるだけスムーズに任意売却を進めるためには、できるだけ早い段階で、不動産会社に相談をすることが大切です。

また、任意売却のためには、不動産会社の選び方も大切です。不動産会社は時間が決められている中、債権者と交渉を行いながら、物件の売却活動を進めることになります。任意売却の実績が豊富で、専門的な知識がある不動産会社を選ぶことで、リスクを抑えることができます。

まとめ

任意売却をするためには、債権者や名義人全員の同意が必要となります。また、時間的な制約があるため注意が必要です。競売にかけられて売却されることを避けるためには、住宅ローンの返済がむずかしいと分かった段階で、早めに不動産会社を探し、相談をしながら任意売却を進めていくようにしましょう。