離婚することになると、いろいろな準備や対応が必要になり、あわただしくなる方が少なくありません。検討すべきものの中には、持ち家をどうするかといったこともあります。多くの場合、そのまま住み続けるのか、売却するのかのどちらかを選ぶことになるかと思いますが、その際に注意しておきたいことがあります。

離婚するときに持ち家がある場合にまず確認したいこと

持ち家がある方が離婚することになったら、まずはその不動産の名義について確認する必要があります。具体的には、夫名義になっているのか妻名義になっているのか、あるいは夫婦の名義になっているかです。調べ方は簡単です。登記事項証明書を見ればわかります。

これによって、そのまま住み続けられる場合と売却する場合に違いがあるからです。もし確認の仕方が分からない場合は、契約した不動産会社等にご確認ください。また、不動産の名義と住宅ローンの名義が異なる場合もありますので、注意が必要です。

離婚しても持ち家に住み続ける場合

離婚後もそこに住み続ける方法は、誰が持ち家の名義になっているかによって異なってきます。名義人がそのまま住み続ける場合や、名義人以外の人が住み続ける場合もありますし、名義変更したうえで住み続けるようなケースも考えられます。

名義人が住み続けるケース

名義人が持ち家に住み続ける場合は、そのまま住んでも良いのですが、住宅ローンの返済中にある場合、確認したいことがあります。それは、連帯保証人についてです。連帯保証人と名義人が異なる場合もありますが、この場合注意が必要です。たとえば、夫が名義人で妻が連帯保証人だった場合、夫が滞納すると、妻がその責任を負うことになってしまいます。
そのため、ローン返済中の場合は、連帯保証人について金融機関と相談し、外してもらうように交渉してみることをお勧めします。住宅ローンの残債等によっては相談に応じてもらえる場合もありますし、お仕事の状況によっては借り換えによって住宅ローンの連帯保証を外すことも検討出来ます。

名義変更をして住み続けるケース

現在も住宅ローンの返済中で、名義変更して持ち家に住み続ける場合は、新しい名義人が新しくローンを組むことになります。しかしながら、場合によっては名義人がローンの支払いをすることができないこともあるかもしれません。この場合は、「リースバック」を検討してみるのも良いでしょう。これは、不動産会社や個人投資家に持ち家を売却して、賃貸物件として住む方法です。

名義人ではない人が住み続けるケース

では、自分が名義人になっていない状態で、そのまま住み続けることはできるのでしょうか？結論から言えば可能です。例えば、夫名義の不動産に、離婚後も妻と子どもが住み続けることもできますが、注意しなければいけない点もあります。
名義人が住宅ローンの返済ができなくなると、競売にかけられてしまいます。不動産の競売とは、裁判所を通じて強制的に不動産を売却されることです。競売にかけられてしまうと当然ながら住み続けることはできません。そのため、例えば夫名義の不動産のローンを夫が返済できなくなった場合は、競売にかけられる前に妻が買い取るなどといった対応が必要になる場合もありますので、注意が必要です。

離婚して持ち家を売却する場合

離婚を機に、持ち家を売却する方も少なくありません。持ち家を処分して、お互いに新しい人生を再スタートさせたいと考える方も多いようです。この場合、ポイントとなるのが、アンダーローンなのかオーバーローンになるのかということです。これによって、対応方法が異なります。

まずは持ち家にどのくらいの価値があるのかを調べる

持ち家の価値を知り、住宅ローンの残債と照らし合わせることで、アンダーローンなのかオーバーローンかがわかります。持ち家の価値が残債よりも高い場合は、不動産を売却して住宅ローンの完済が可能なアンダーローンとなります。
反対に、持ち家の価値が残債よりも安い場合は、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できないオーバーローンになります。この場合、住宅ローン完済のために追加で自己資金を充てることが必要です。

残債が多く残っていても使える「任意売却」

オーバーローンの状態にあり、夫婦の自己資金を充てても足りない場合は、任意売却を検討することもできます。任意売却は、未返済の債務残高がある状態で抵当権を解除してもらう方法の一つです。ただし、債権者である金融機関に相談し、了承が得られた場合のみ可能となる点は注意しなければなりません。

まとめ

離婚することになると、持ち家の処分について考える必要が出てきます。そのまま住み続けたい方と売却したい方がいるかと思いますが、どのような状態にあるかによって異なります。いずれにしても、まずは名義人について調べてから慎重に検討していきましょう。売却する場合は、アンダーローンとオーバーローンで対応方法が異なります。