住宅ローンの返済途中、なんらかの理由で自宅を手放す方もいるかと思いますが、その際に注意したいのが、アンダーローンなのかオーバーローンになるかということです。ここでは、オーバーローンで売却する場合の注意点をご説明します。

オーバーローンとはどんな状況？

自宅売却する場合、既に住宅ローンを完済している場合と、返済途中である場合があるかと思います。完済している場合は、問題なく売却活動を始めても良いのですが、完済前の場合は最初に確認するべきことがあります。

自宅を売却することになったら、その物件にどれくらいの価値があるのか確認します。つまり、売った場合どれくらいの価格になるのか調べるということです。それと併せて、住宅ローンの残高を確認することになるのですが、自宅を売却して得られる金額よりも残高が少ない場合を、「アンダーローン」と言います。自宅を売却して得られる金額よりも残高が多い場合は、「オーバーローン」となります。

オーバーローンの状態で自宅を売却するとどうなる？

住宅ローン等の返済途中で自宅を売却しようと思った時に、売却する金額よりも住宅ローンの返済額の方が多い場合、オーバーローン状態ということは先ほど説明しましたが、この状態でも自宅を売却することは可能です。方法としては大きく２つです。まず、一つ目は自宅を売却した金額では返済しきれない住宅ローンの残債を手元自己資金等で返済する方法です。こちらは、資金に余裕がある方しか出来ませんが確実に売却が可能となります。もう一つが債権者である金融機関等に売却についての承諾を得ておこなわれる任意売却になります。金融機関等からすると任意売却が成立すると、住宅ローンの残債については返済の担保がなくなってしまう為、返済の確実性がなくなるので通常は承諾してもらえませんが、住宅ローンの返済が既に滞っており、回収見込みがない場合に競売で売却するよりも高値で売却出来る可能性があれば、結果として回収額が多くなることから承諾を得られるケースがあります。

任意売却する場合、まずは不動産会社に売却したい自宅を査定してもらいます。任意売却は売却に金融機関等の承諾が必要で、承諾してもらえる売却金額については金融機関等に主導権があること以外は通常の売買と同じですので、売却にあたっての希望を伝えてみてください。たとえば、自宅の引き渡し日や、引っ越しにかかる費用負担等についてです。希望条件が全て認められるとは限りませんが、少しはゆとりを持つこともできるかもしれません。いずれにしてもポイントは、債権者である金融機関等から承諾を得ることができるかどうかです。また、早めに金融機関等に相談することが大切です。

住宅ローンを滞納して、何も対策しないまま放置していると競売にかけられてしまい、安い価格で自宅を売却しなければならなくなります。また、競売になると、自宅所有者の都合は一切関係ありませんので強制的に決められた日時に退去させられてしまいますので、精神的にもかなり負担になることが予想されます。こういった理由もあるので、早めに金融機関に相談することが大切だと言えるでしょう。

任意売却後は残った住宅ローンの残高を金融機関等と相談の上で、返済出来る金額を分割して返済していくことになります。

オーバーローンの物件を任意売却する際のポイント

任意売却する場合、通常の不動産売買のように売主と買主だけでなく、金融機関等との調整も必要になるため、注意が必要です。特に税金関係の滞納がある場合などは役所等との交渉が難航するケースもあり要注意です。また、共有名義の不動産の場合は双方の同意がないと売却活動が円滑に進みません。また債権者との調整によって、売却時期や売却可能な金額などが前後することも購入者に事前に説明しておく必要があります。

まとめ

オーバーローンでも自宅を売却することは可能です。ただし、早めに住宅ローンを利用している金融機関に相談することが大切です。

アンダーローンであれば、不動産を売却して、スムーズに住宅ローンの残高を完済することができます。場合によっては、利益が出るようなこともあるでしょう。しかしながら、オーバーローンの場合は違います。自己資金にて完済できるような場合は、その方法で進めていくことが可能ですが、それが難しい場合は、いくつかの選択肢の中から方法を選ぶことになり、「任意売却」も、その方法の一つです。