住宅ローンを利用してマイホームの購入をしている方が離婚することになると、自宅をどうするかで悩む方が少なくありません。どちらかが、そのまま住む場合や売却する場合など、いずれにしても住宅ローンが残っている場合には離婚前にしっかりと確認をしておかないと、後になって大きなトラブルに発展してしまうことになります。

ここでは、離婚することに伴い、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の対応についてご紹介します。

離婚時に住宅ローンが残っている際にまず確認することとは

住宅ローンを完済する前に離婚して不動産を売却する場合、必ず確認しなければならないことがあります。これによって今後のことを検討できるので、早めの対応が大切です。

不動産の名義は誰になっているか

結婚している時に住んでいたマイホームが、必ずしも自分の名義になっているとは限りません。夫婦の一方の名義になっている場合と共有名義になっている場合があるので、必ず確認してください。名義如何によって、その後の対応に違いが出てきます。

夫婦の一方の名義の場合は、その人の考えによって不動産の売却を決定することが可能です。しかし、共有名義になっている不動産の場合は、所有者すべての人の考えが一致していなければ売却することができません。

住宅ローンの契約内容

再度、どのような契約をしているのか、住宅ローンの内容を確認してください。具体的には、債務者や連帯保証人などについて確認することが必須。例えば、夫が主債務者になっており、妻が連帯債務者、あるいは連帯保証人になっているケースが少なくありません。

場合によっては、購入してからこれまでの間に契約内容の変更がされていることもあるので、その点についてもよく確認してみましょう。

現在の不動産の価値はいくらか

不動産を売却する場合、実際にどれくらいの価格で売れるのか確認することも必要です。査定方法はいくつかあるのですが、そのなかでも多く見られるのが不動産会社に相談する方法です。査定結果によって、不動産売却で残りの住宅ローンを完済できるか検討することが可能になります。

住宅ローンはいくら残っているのか

次に行うのが、残っている住宅ローンの金額を明確にすること。当然ながら、住宅ローンがあまり残っていなければ、悩むことなく対応できるでしょう。しかし、残っている返済額が多額の場合、不動産を売却して得られるお金に大きな違いが出てきます。

不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できる場合を、「アンダーローン」と言います。売却したお金で完済できない場合は、「オーバーローン」です。アンダーローンであれば、悩むことなくすぐに対応できますが、オーバーローンの場合は注意が必要です。自己資金を使って完済できる場合は悩むことはありませんが、自己資金を用いても完済できない場合は、簡単に売却することができません。

離婚時に住宅ローンが残っている不動産を売却する方法

住宅ローンが残っている不動産を売る場合、名義や契約内容などをきちんと把握したうえで査定を行い、残りのローンの金額と照らし合わせて検討することになります。その結果、アンダーローンかオーバーローンなのかがわかるので、状況に合った方法で進めていくことが必要です。

アンダーローンの場合

不動産を売却して住宅ローンの完済が可能なアンダーローンの場合は、不動産を売却して得た利益を夫婦で財産分与すると良いでしょう。

オーバーローンの場合

不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、注意しなければなりません。不動産を売却する場合、抵当権を外しておかなければなりませんが、そのためには住宅ローンの完済が必要です。売却して得た利益で完済できない場合、その差額に貯金などを充てることで完済できるのであれば問題はなく、売却へと進めることができます。

しかし、住宅ローンの完済が難しい場合は任意売却の検討をする必要があるでしょう。任意売却を行うためには、住宅ローンを借入れた金融機関、あるいは保証会社の承諾を得る必要がある点にも注意しなければなりません。

まとめ

離婚することになり不動産を売却する場合は、やるべきことがたくさんあります。名義や契約内容を確認することも必要ですし、不動産の価値を知り、売った場合に残っているローンを完済できるかどうかも確認しなければなりません。確認すべき内容と住宅ローンが残っている不動産を売却する場合の注意点を把握して、スムーズに手続きを行うことをおすすめします。